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5棟10室未満でも青色申告にすべき

(概要)不動産賃貸業を営む場合、「5棟10室」未満の規模でも青色申告承認申請書は提出すべき

(詳細)不動産賃貸業の方の青色申告に対する誤解は2つあると思う。1つは、メリットの誤解、もう一つは、デメリットの誤解である。

まず、メリットだが、いわゆる事業的規模(賃貸家屋が概ね5棟あるいは概ね10室の規模)でない場合、65万円の青色申告特別控除が取れない、また、専従者給与が取れない、ゆえにメリットは何もないという誤解があると思う。しかし青色申告のメリットはそれだけではない。損失の繰越ができることである。例えば、不動産賃貸業の初年度は、不動産取得税や諸経費がかさみ、赤字になることがある。また、賃貸物件の建て替えや大規模修繕時に、多額の撤去費用や修繕費を計上し赤字になることがある。これらのときに青色申告であれば、事業的規模でなくとも、翌年以降に損失(ただし、除却損は除く)の繰越ができるし、青色申告特別控除も10万円ならば取ることができる。

次にデメリットであるが、帳簿が大変になるという誤解がある。しかし、青色申告者にならなくとも、帳簿の記録保存は行わなければならない。また、青色申告になったからといって、必ずしも複式簿記の帳簿作成をする必要はない(ただし、この場合、事業的規模になっても、65万円の青色申告特別控除は取れない)。

すなわち、青色申告になることで、ほぼ負担は変わらないのにメリットは享受できるといえよう。

なお、青色申告の承認申請書の提出期限は、原則として、事業開始から二ヶ月以内であり、その後は、申告対象年度の3月15日である。

要介護認定を受けていれば、所得税及び相続税の障害者控除の適用を受けられる可能性が高い。

<概要>
・要介護認定を受けていれば、自治体に「障害者控除対象者認定書」を発行してもらえる可能性が高く、その場合、障害者控除という所得税の所得控除(障害者27万円、特別障害者40万円、同居している特別障害者であれば75万円の所得控除)及び相続税の税額控除((85年-相続人の年齢)×10万円)を適用することができる。
・要介護1~3で障害者、要介護4~5で特別障害者と認定されることが多いが、認定は個人の状況により異なる。

<詳細>
(所得税の障害者控除)
所得税の障害者控除(障害者27万円、特別障害者40万円、同居している特別障害者であれば75万円の所得控除)は、通常、障害者手帳によって適用するが、要介護となっているお年寄りの場合、障害者手帳がなくても、自治体から障害者控除対象者認定書を発行してもらうことで、障害者控除の適用を受けることができる。
浜松市の場合、区役所の長寿保険課の窓口にて、ご家族の方が発行手続きを行う。持ち物は、(1)認印、(2)介護保険証(番号が必要となる)。手数料はかからない。1週間~2週間程で、郵送にて障害者もしくは特別障害者に該当する旨の障害者控除対象者認定書が届くので、これをもって、障害者控除の適用を受ける。この手続きは、毎年必要で、29年分の申告に使用する障害者控除対象者認定書は、平成29年分と記載のあるものに限る。過去5年分まで発行してもらうことができ、例えば29年分については、29年の年末頃から発行してもらうことができるとのこと。
浜松市の場合、概ね、要介護1~3で障害者、要介護4~5で特別障害者となる。要支援の場合は、対象とならないことが多い。しかし、これらはあくまで目安であって、個人の状況により判定は異なるので、認定証の発行をしてみないことには分からない。

(相続税の障害者控除)
上記の障害者控除対象者認定書による障害者控除の適用は、相続税の障害者控除においても適用可能である。
相続税の障害者控除を定めた相続税法施行令4の4の規定が、所得税法施行令を引用しているため、同様の取扱いとなっている。

サラリーマン等が不動産を売却した場合に所得税の確定申告が必要か否か?

(概要)
・売却による利益が20万円以下であれば、申告不要
・申告不要の場合にも、後日、税務署から「譲渡内容のお尋ね」が届くことがあるが、必要事項を記入して返信すれば足りる。

(詳細)
売却による利益が20万円以下であれば、申告不要
通常は、確定申告に縁のないサラリーマンや年金受給者が不動産を売却した場合、どのような場合に申告が必要なのでしょうか?
売却による利益が20万円以下であれば、申告は不要です。
では利益はどうやって計算するのでしょうか?
売買金額-(取得価額+譲渡費用)=利益

取得価額・・・
土地を買った時の金額
建物を買ったときの金額から時の経過による償却分を控除した金額(年々、減少します)
上記の金額が不明な場合(代々相続してきた土地など)は、売買金額の5%

譲渡費用・・・
仲介手数料など

要するに買った金額が分かっている不動産で明らかに損をしている場合は、申告の必要はありません。

また、居住用財産を譲渡した場合には、その利益から3000万円控除できる、要するに利益3000万円までは税金がかからないという制度がありますが、このような特例を適用する場合には必ず申告が必要です。申告の結果、税金を支払う必要はなくとも、申告する必要がありますのでお忘れなく。

税務署からの「お尋ね」の意味とは?
不動産を売却した場合、その登記情報は税務署にも入ります。税務署は、譲渡所得の申告が必要であろうと判断した方に対して、「譲渡内容についてのお尋ね」が送られてきます。譲渡所得の申告が必要なのか、不要なのかは、計算してみなければわかりません。それは税務署も同じですので、お尋ねをしてきます。もし、譲渡所得の申告が不要であれば、このお尋ねに必要事項を記入して税務署に提出すれば終了です。